MERCADO INMOBILIARIO ARGENTINO
Si bien en los últimos 40 años la economía Argentina tuvo gran volatilidad con crisis recurrentes que marcaron profundas caídas en el nivel de actividad, los precios de la propiedad parecen tener vida propia.
Concretamente, desde 1977 a la fecha sólo contamos 2 períodos con fuerte caída en el precio del metro cuadrado: la crisis de principios de la década de los ’80, los precios de las propiedades tuvieron una caída del 70% y en la crisis de 2001/2 en la que el estallido de la Convertibilidad hizo caer el precio hasta el 40%.
Desde aquel entonces, los valores del m2 no pararon de subir y en 2018 alcanzaron record histórico. Si bien es cierto que los saltos del tipo de cambio que tuvimos en los últimos dos años, si bien detuvieron la escalada de los precios, lo cierto es que el ajuste que vienen teniendo es muy bajo considerando la desvalorización que tuvieron otros tipos de activos (ver cuadro 1).
Si bien son varios los determinantes de los precios, uno de los más importantes es la evolución del tipo de cambio real del Peso respecto al dólar. Es decir, en procesos de apreciación real del tipo de cambio, el Peso se fortalece (o lo que es lo mismo, el dólar se abarata). En estos períodos los salarios en dólares suben y con ellos sube la demanda presionando los precios al alza.
Lamentablemente para Argentina, todos estos procesos de apreciación cambiaria terminan con fuertes ajustes macroeconómicos en los que la cotización del dólar se dispara de manera de alcanzar un nuevo equilibrio.
En estos procesos de ajustes del tipo de cambio, los precios de las propiedades detienen la tendencia debido al impacto en la demanda, pero no caen como en otros países dado que en Argentina es muy bajo el crédito hipotecario, con lo cual la crisis se amortigua sola, en un contexto en el que los propietarios se resisten a validar una caída en los precios de la propiedad y esperan. (ver cuadro 2).
Uno de los aspectos más interesantes a la hora de analizar el sector es la fuerte caída que tuvieron los costos de la construcción al medirlos en moneda extranjera. Esto es porque como el 50% de los costos corresponden a salarios, en los últimos dos años estos subieron mucho menos que el valor del dólar.
Este proceso se intensificó en los últimos 8 meses dado que además del dólar oficial, el dólar paralelo tuvo un alza mayor haciendo más barato aun el precio del metro cuadrado construido. En otros términos, el costo de la construcción en dólares es el más bajo de los últimos 10 años, en tanto que si tomamos el dólar paralelo cae al menor nivel desde 2005. Sin dudas, este es el gran atractivo que presenta el sector actualmente.
